物业管理与广大人民群众生产生活息息相关，对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会稳定有着重要意义。

目前，齐齐哈尔市共有住宅小区730个，物业管理总面积5638万平方米，全市物业服务企业205家。随着齐齐哈尔市城市化进程不断加快，广大居民对物业管理服务的要求与日俱增，物业管理工作呈现出一些新情况、新问题。因此，根据齐齐哈尔市实际制定一部独具地方特色的地方性物业法规十分必要。4月26日，经黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准，《齐齐哈尔市物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布，并将于7月1日起正式实施。为了让广大市民详细了解《条例》，促进我市物业管理事业健康有序发展，近日，记者采访了物业部门专业人士，对《条例》予以解读。

规范物业区划 严把房屋验收关口

为更准确地划分物业管理区域，《条例》第七条规定：“物业管理区域应当按土地使用证确定的使用范围为基础，结合建筑物规模、物业的共有、共用设施设备和社区建设等因素划定。”

在实际工作中，大多数物业矛盾纠纷的主要原因是由住宅小区配套设施设备不完善、质量不合格等开发遗留问题造成的。为彻底解决此类问题，防止验收不合格、不具备交付条件的小区提前组织业主进户，《条例》第十条对新建住宅小区的配套建筑及设施设备办理物业交付手续的条件作出明确限制性规定，对《黑龙江省城市房地产开发管理条例》（2015修正）第二十三条的相关规定进行拓展和明确，对新建住宅小区配套建筑及设施设备应当具备的交付条件作出严格规定，不具备交付条件的，建设单位不得与业主办理交房手续。

放宽组建条件 创新自治组织建设

《条例》第十五条规定：“建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况以书面方式及时报告物业管理行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府”。

本条规定了建设单位或者前期物业服务企业将业主入住情况及时向相关部门报告的义务，对有关部门组织业主及时成立业主大会维护自身合法权益有积极作用。

《条例》第十六条规定：“符合业主大会成立条件的，由建设单位向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面申请；建设单位30日内未提出申请的，可由该物业管理区域所在地的社区居（村）民委员会组织10人以上的业主代表提出申请”。

此规定除明确建设单位的申请义务外，考虑到实际工作中建设单位出于某种原因或疏失，未及时提出申请的情况下，给社区居（村）民委员会及业主群体以申请成立业主大会和业主自治组织的权利和渠道。

《条例》创新地提出了成立业主监事委员会。第二十一条规定，“业主大会可以根据工作需要设立业主监事委员会，业主监事委员会具体产生办法、工作职责和所需经费由业主大会确定。” 业主监事委员会由业主大会选举产生，依据业主大会决定、决议及授权开展工作，向业主大会负责并汇报工作。规定此条款目的在于完善物业管理工作中的监督机制，避免或减少物业工作执行过程中的违法、违规事宜，维护广大业主的合法权益。

加强停车管理 建立“租售并举”制度

为减少部分小区地下停车位大量闲置，减轻小区地面停车的压力，避免资源浪费，《条例》第二十八条规定：“物业管理区域内车库、车位应当优先满足业主、物业使用人停车需要。建立住宅小区空闲车位‘租售并举’的管理机制”。

第二十九条规定：“具备条件的住宅小区全部实行划线停车，确保车辆停放规范有序”；“鼓励建设单位或者其他投资人在既有住宅小区规划条件允许，并经业主大会同意的情况下，建设、经营地下停车场和立体停车设施，满足停车需求”。

本条此两款的规定，均着眼于解决当前小区停车秩序和停车设施完善的问题。一是要求实施划线停车；二是对建设经营地下停车场和立体停车设施做出鼓励性规定。

加强信用监管 施行企业“红黑榜”

按照加强“事中事后”监管的总体要求，积极运用考核结果，施行物业服务企业“红黑榜”，建立物业服务信用监管体系。《条例》第三十二条规定：“物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，物业行业协会应当定期开展业主满意度测评，运用企业信用等级评定对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平”；建立物业服务企业‘红黑榜’社会发布制度，建立诚信企业激励奖励和不良企业的惩戒机制”。

规范选聘程序 鼓励开展招投标

《条例》对选聘、解聘物业服务企业的方式和程序作出了具体性规定，明确了业主委员会的操作步骤和禁止事项，通过招投标选聘和业主大会表决，防止个别业主委员会私下操作随意更换物业企业，伤害业主群体的权益。

第三十四条规定：“业主大会重新选聘物业服务企业，鼓励通过招投标方式进行”；“选聘物业服务企业前，业主委员会应当召开业主大会会议，对选聘方式、合同期限以及服务内容等进行表决。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业”。

第三十五条规定：“业主大会与物业服务企业因合同纠纷欲提前终止物业服务合同的，可向物业管理行政主管部门及街道、社区居（村）民委员会提请调解，物业管理行政主管部门及街道、社区居（村）民委员会应予受理，调解不成的，业主大会可按法定程序提前终止物业服务合同，重新选聘物业服务企业。”

保护企业权益 加收欠费违约金

出于公平原则，增加业主逾期交纳的支出成本，保护企业和正常缴费业主的合法权益，避免因大量欠费、逾期缴费行为导致物业服务企业降低服务质量，《条例》第三十八条规定：“业主委员会应当督促业主交纳物业服务费，经督促未交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。逾期未交纳物业服务费的，可自逾期之日起，按照物业服务合同约定加收违约金，收取标准不超过日1‰。”

同时，第四十条规定：“建设单位销售房屋，不得与房屋买受人约定减免物业服务费。”避免因建设单位在房屋预销售过程中，就物业服务作出高承诺、高让利，引发大量矛盾和纠纷。

严防违规使用 提高资金使用率

为防止房屋维修资金违规使用，《条例》第五十七条规定：“提出房屋专项维修资金使用的申请单位对所提交材料的真实性、合法性、有效性负责，因隐瞒真实情况或者提供虚假材料给相关业主造成损失的，依法赔偿相关业主损失并承担相应的法律责任”。

同时，为提高资金使用率，简化应急情况下房屋维修资金使用程序，《条例》在第五十六条中规定：“在物业管理区域内，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况需要立即使用房屋专项维修资金进行维修和更新、改造的，可以不经过专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意”。

为提高房屋维修资金缴存率，充分发挥资金作用。一是在《条例》第五十一条规定：“竣工交付后尚未售出的房屋，由开发建设单位作为产权人交存首期房屋专项维修资金。实行商品房预售资金监管的，开发建设单位应当交存的房屋专项维修资金可以从监管的预售资金中划转。开发建设单位交存的房屋专项维修资金，在房屋售出后转由买受人承担。业主未按规定交存首期房屋专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人。”

第五十三条规定：“业主分户账内房屋专项维修资金余额不足30%时，应当续交专项维修资金；已办理入住手续尚未交存首期房屋专项维修资金的，应当按规定进行交存”；“业主拒不交存房屋专项维修资金的，业主委员会、社区居（村）民委员会或者物业服务企业可以书面督促其限期交存；逾期不交存的，应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息交存；发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主应当共同承担维修责任。因业主延期交存或拒交房屋专项维修资金，延误维修时机或无法维修，给其他业主造成损失的，应承担赔偿责任；拒不承担赔偿的，业主委员会或者具有利害关系的业主，可以依法向人民法院提起诉讼”。