珠海物业管理要规范了。近日，《珠海市物业专项维修资金管理办法》和《珠海经济特区物业管理条例实施细则》(以下简称《细则》)两大涉及物业管理问题的文件相继发布，珠海市住规建局连发两个文件及解读。其中，市民最为关心的车位管理、业委会成立、装修收费等问题都有一一对应的规范处理。

1、小区车位租、售有明确操作规范

长期以来，珠海有楼盘为了尽快回收资金，对于产权车位销售采取只售不租的方式，对部分人防车位也采用10年以上租约的方式来变相销售。

《细则》对此明确提出，禁止建设单位以只售不租为由拒绝出租车位、车库。拟出租车位、车库数量少于本物业管理区域要求承租车位、车库业主或者物业使用人的房屋套数时，每拥有一套房屋的业主或者物业使用人只能承租一个车位或者车库。

强调业主优先原则，在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需求后，车位、车库存在多余情形的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，租赁期限不得超过六个月。

占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库的适用方式，由业主大会决定。

另外，物管企业一旦因为成本、合同到期等原因不再续约时，小区物管服务怎么办？

《细则》规定，市物业主管部门应按照公开、自愿、择优的原则，建立物业服务企业应急预选库，同时赋予镇街在小区物业管理出现真空时，从物业服务企业应急预选库中抽签选定一家物业服务企业提供服务，并签订应急物业服务合同的权利，更好地发挥了镇街属地管理职能。

2、装修清理及保证金有规定

相比此前的草案，《细则》还针对装修中存在的环节，明确了业主和物业服务企业在物业装饰装修活动中的义务与权利。一是业主的备案义务，在装饰装修前应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续，签订装饰装修服务协议；二是物业服务企业的告知、制止、报告的义务，即业主装饰装修前将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知业主，业主在作业时存在违规行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向有关部门和业主委员会报告。

关于清理及保证金等费用问题，《细则》有详细约束。物业服务企业可以按照装饰装修服务协议的约定收取装饰装修保证金，用于保证业主或者物业使用人依法装饰装修、及时清运装饰装修产生的垃圾等。

装饰装修活动结束后，未发生前述行为的，物业服务企业应当于装饰装修工程投入使用后三十日内无息退还装饰装修保证金；发生前述行为的，应当在整改完成后三十日内无息退还保证金。保证金最高不超过3000元。物业服务企业对装饰装修施工人员实行出入证管理的，可以向施工人员收取出入证押金或工本费。

业主应当依法自行或者委托物业服务企业清理装饰装修产生的垃圾。物业服务企业不得以统一管理为由强制提供清理服务并收取清运费。但业主拒绝自行清理装饰装修垃圾，同时未委托物业服务企业进行清理的，物业服务企业清理产生的费用由该业主承担。

3、旧物管退出有规可依，欠费也能收回

以往，旧物业公司之所以不愿意主动撤场让渡给新物业公司，主要是因为服务期间遭到业主欠费的情况，使得交接过程产生矛盾，业主与新旧物业都成为输家。

针对这一情况，《细则》对物业交接各主体的义务与权利作了明确规定。

物业服务企业退出时，应当依法向业主、业主委员会移交其合法占有的资料和财物，并配合新聘物业服务企业做好交接工作。

合同未解除前，物业服务企业应当继续按照合同约定进行服务，业主应当按时交纳物业服务费用至合同解除之日。

新聘物业服务企业应为原物业服务企业收取欠交物业服务费用提供帮助；原物业服务企业可以委托新聘物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费用，也可以自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序。

原物业服务企业采用酬金制收费的，业主委员会可以聘请专业审计机构进行财务审计，原物业服务企业应当配合。

针对业主委员会未成立、不能履行职责或拒不履行职责的情形，原物业服务企业可以在业主代表和镇街的指导和监督下，与新聘物业服务企业自行办理交接、查验手续。